Земля дорожчає, але кому це вигідно насправді

Коли у 2021 році в Україні відкрили ринок сільськогосподарської землі, суспільству обіцяли економічну революцію: стрімке подорожчання гектарів, валютну дохідність і майже гарантований прибуток, як у сусідній Польщі. Минуло п'ять років — і більшість цих обіцянок не справдилися. Натомість у 2026 році риторика про «золоті гори» знову активізувалася.

Фундаментальних підстав для різкого зростання вартості української землі немає. На відміну від агросектору ЄС, який десятиліттями отримує мільярдні дотації, українське сільське господарство працює без масштабної бюджетної підтримки. Саме субсидії ЄС — близько 55 млрд євро за 20 років — перетворили польську землю на високоприбутковий актив. В Україні ж таких драйверів немає, тому порівняння з Польщею некоректне.

Поширена аналогія землі з «державною облігацією» також хибна. Ціна гектара визначається не гарантіями уряду, а співвідношенням попиту й пропозиції, прибутковістю агровиробництва, доступністю кредитів, податковою політикою та воєнними ризиками. Так само немає прямого зв'язку між подорожчанням землі та зростанням орендної плати: якщо прибутковість агробізнесу не зростає, виробники не можуть платити більше, інакше оренда почне «з'їдати» маржу.

Цікаво, що війна стала для ринку своєрідним охолоджувачем. Вона змусила агробізнес зосередитися на виживанні, а не на скуповуванні земельних банків. Це дозволило уникнути спекулятивного перегріву і спрямувати капітал на розвиток — техніку, логістику, переробку. Водночас найактивніше про неминучий «земельний бум» говорять представники інвестиційних платформ, які заробляють на комісіях від угод. Наприклад, у 2023 році заступник директора Zeminvest Євген Носальський прогнозував зростання цін на 50–75% у перший рік, а у 2026-му співзасновник компанії Олександр Чорний обіцяє ще до 80% зростання за три роки.

Експертиза таких гравців не викликає сумнівів, але вони є зацікавленими учасниками ринку: чим більше людей купує землю, тим більші їхні доходи. При цьому строк окупності землі в угодах купівлі вже сягає 15 років, а дохідність у 20% річних у доларах виглядає сумнівною. Зрештою, інтереси інвестора, який хоче зростання цін, і аграрія, який потребує доступної землі, дедалі більше розходяться. Штучний ажіотаж може вдарити по рентабельності фермерів, чия стійкість значно поступається агрохолдингам.

Головний виклик наступних років — не прискорити зростання цін, а зберегти баланс між фінансовими інвесторами та аграрними виробниками. Адже прибутковість вкладень у землю напряму залежить від стабільності виробництва. Тому, чуючи чергові прогнози про неминучий бум, варто ставити класичне питання: Cui prodest? Кому це вигідно?