Земельний бум в Україні: прогнози чи бізнес-інтерес

В інформаційному просторі знову з'являються прогнози про значне зростання вартості української землі. Зокрема, співзасновник інвестиційної платформи Zeminvest Олександр Чорний очікує, що протягом трьох років ціна сільгоспземель у доларовому вираженні може зрости до 80%. Подібні оцінки звучать від представників «Твого Кола», «Доброзем», KupiPai, інвестфонду «Ґрунтовно» та інших гравців цього сегмента.

Варто звернути увагу, що більшість активних спікерів, які транслюють ці прогнози, є учасниками ринку: вони продають земельні інвестиційні продукти, супроводжують угоди або управляють активами. Їхній дохід напряму залежить від кількості залучених інвесторів, тому оптимістичні заяви можуть бути не лише професійною оцінкою, а й частиною маркетингової комунікації. Це створює потенційний конфлікт інтересів, який варто враховувати під час аналізу таких прогнозів.

Попередні очікування також не справдилися. Вихід юридичних осіб на ринок у 2024 році не спровокував дефіциту ділянок та різкого зростання конкуренції за паї, як прогнозувалося. За п'ять років існування ринку середнє зростання ціни землі у доларовому еквіваленті становило близько 5% на рік, а середня доходність таких інвестицій — приблизно 5%. Продаж ділянки може тривати роками, а швидкий вихід в гроші зазвичай передбачає дисконт до ринкової вартості. Прогноз про щорічне зростання орендної плати на 10-15% також не виправдався: вона виявилася тісно прив'язаною до реальних фінансових результатів агровиробників.

Повільніший, ніж очікувалося, розвиток ринку значною мірою пояснюється війною. Аграрні компанії змушені спрямовувати капітал на виробництво, логістику та ліквідність, а купівля земельних банків конкурує за фінансування з придбанням техніки, будівництвом елеваторів та розвитком переробки. Водночас фундаментальні умови для повторення польського сценарію подорожчання відсутні: там ринок розвивався завдяки масштабній бюджетній підтримці агросектору з боку ЄС, чого в Україні немає.

Інтереси інвестора та агровиробника дедалі більше розходяться. Для першого зростання вартості землі означає приріст капіталу, для другого — збільшення витрат на викуп земельних банків і навантаження на капітал. Тому, чуючи про неминучий земельний бум, варто ставити питання: це оцінка незалежного аналітика чи зацікавленого учасника ринку, який прагне продати дорожче?