Земельні прогнози в Україні: чи варто вірити оптимістам

В інформаційному просторі знову посилилися прогнози про різке зростання вартості сільськогосподарської землі в Україні. Зокрема, співзасновник інвестиційної платформи Zeminvest Олександр Чорний обіцяє подорожчання до 80% у доларовому вираженні протягом найближчих трьох років. Подібні оцінки звучать і від інших гравців ринку земельних інвестицій, серед яких компанії «Твоє Коло», «Доброзем», KupiPai та інвестфонд «Ґрунтовно».

Варто звернути увагу не лише на зміст цих прогнозів, а й на те, хто їх озвучує. Більшість таких спікерів безпосередньо заробляють на земельних інвестиціях: продають продукти, супроводжують угоди або управляють активами. Для них прогноз зростання ціни — це одночасно і професійна оцінка, і частина маркетингової стратегії, адже чим більше людей купує землю, тим вищі їхні комісійні доходи. Тому такі заяви варто сприймати з поправкою на потенційний конфлікт інтересів.

Історія попередніх прогнозів демонструє, що очікування часто не виправдовуються. Наприклад, вихід юридичних осіб на ринок у 2024 році мав спровокувати дефіцит ділянок і різке зростання конкуренції, проте цього не сталося. За п’ять років після відкриття ринку середнє зростання ціни землі в доларовому еквіваленті становило близько 5% на рік, а доходність інвестицій — приблизно 5%. Продаж ділянки може тривати роками, а швидкий вихід в гроші часто потребує дисконту до ринкової вартості. Не справдилися й обіцянки про щорічне зростання орендної плати на 10-15% та доходність понад 10% — реальні показники виявилися тісно пов’язаними з фінансовими результатами агровиробників.

Основною причиною повільнішого розвитку ринку, ніж прогнозували, є війна. Аграрії змушені спрямовувати кошти на виробництво, логістику та ліквідність, а не на купівлю земельних банків, які конкурують за капітал із технікою, елеваторами та переробкою. Крім того, відсутні фундаментальні умови для повторення польського сценарію, адже в Польщі зростання цін відбувалося завдяки масштабній бюджетній підтримці ЄС, якої Україна не має.

Інтереси інвесторів та агровиробників дедалі більше розходяться: перші розраховують на приріст капіталу, другі — на доступність землі та контрольовану собівартість. Тому, чуючи про неминучий земельний бум, варто ставити питання: це незалежна оцінка чи зацікавлена пропозиція учасника ринку, якому вигідно, щоб земля продавалася дорожче?